「不動産投資に興味ありませんか？」「セミナーを聞くだけで〇万円差し上げます」などの勧誘を受けたことはありませんか？
サラリーマン大家という響きに憧れて、実際に初めて見ると様々なリスクに気づかされます。
いったん慎重に他の投資方法とも比べて、自分に合っているのか考えてみませんか。
プロローグ
この投資物件、利回り10％もあるんだって。
価格が1億円だから、1000万円の利益かー。
もう働かなくていいじゃん。
えっ！
そんな美味しい話があるの？
なんか落とし穴がありそう。
そうなのかな。
あっ！よく見たら修繕費が全然足りてないよ
危なかったー
この記事の内容を読むとこんなことが分かります。
- 不動産投資の基本的な仕組みを解説します
- 不動産投資の２つの利益（キャピタルゲインとインカムゲイン）を説明します
- 不動産投資とその他の投資（株、FX、仮想通貨、先物、JREIT)との違いを解説します
- 不動産投資のメリット・デメリットを解説します
- 不動産投資に向いている人を説明します
著者について
- 株式投資経験は15年以上、個別株・投資信託・ETF・Jリートの取引履歴が多数あります
- 不動産投資信託の運用歴が2年以上
- 節約、副業で貯めた資金をコツコツ投資、40歳で資産は4000万円オーバーしました
・この記事を書いている私のプロフィールはこちらです。
- 節約と投資と副業が趣味の40代サラリーマン
- 仕事は原価計算などお金に関する仕事一筋
- 趣味が興じて簿記2級を独学で取得
- 4人家族で生活費は月27万円。資産は4千万
- 35歳でうつ病を経験し、会社に依存しない生き方に挑戦中
不動産投資はおすすめしない。リスクとデメリットばかりでやめとけ
不動産投資の歴史
日本の不動産投資の歴史を遡ると、江戸時代の庶民が暮らしていた長屋文化が起源とされています。
大家さんや店子（たなこ、入居者）が登場する落語を聞いたことが無いでしょうか。
当時は武士が所有していた土地を、金銭的に力を持った承認が買い占めて、庶民に貸し出して家賃をもらっていたのです。
その後、明治時代になってから土地や建物の所有権が認めらえるようになって、不動産専門の業者が誕生しました。
そして第二次世界大戦を経て、日本の高度経済成長時代に不動産価格が急騰すると、サラリーマンの間でも不動産投資が盛んにおこなわれるようになりました。
バブルが崩壊して一旦は下火になりましたが、現在では不動産投資を小額から投資できるJREITが登場して、より一層不動産投資に取り組む人が増えています。
不動産投資の仕組み
不動産投資の仕組みについて解説します。
不動産オーナーは投資物件を選び、銀行などの金融機関から融資を受けます。
そして購入した投資物件を、管理会社に委託費を払って管理をしてもらいます。
そして毎月の家賃収入をもらい、その中から委託費とローン返済を行い、残った分が利益になります。
キャピタルゲインとインカムゲインとは
不動産投資で得られる収益には2種類があります。
- インカムゲイン：家賃収入のように定期的に入る収入
- キャピタルゲイン：購入した投資物件が値上がりして売却したときの収入
バブル崩壊前の不動産投資では、購入した投資物件が右肩上がりに価格が上昇したので、キャピタルゲインを狙う投資方法が盛んでした。
ですがバブルが崩壊して、不動産価格が暴落すると多くの投資家がダメージを受けました。
そして現在の不動産投資では、不動産価格の上昇が起きづらいので、インカムゲインを目的にした投資方法が中心になっています。
とはいっても不動産投資の収益は、投資物件を売却するところで確定するので、どちらの収入も重要です。
不動産投資と株式投資やFX、仮想通貨、JREITとの違い
投資というと多く人が連想するのが、まず株式投資ではないでしょうか。
それ以外にも今の流行はFXや仮想通貨など色々な投資方法がありますが、不動産投資とどちらがお勧めなのでしょうか。
株式投資との違い
株式投資にも不動産投資と同じく、キャピタルゲインとインカムゲインが存在します。
株式投資の2種類の利益
- キャピタルゲイン：株価の値上がりで得る利益
- インカムゲイン：株の配当で得る利益
不動産投資と違うのは、株式投資がキャピタルゲイン重視の投資方法だということです。
株価はマーケットが空いている間中、値動きをしていて様々なイベントなどで大きく値が変わります。
それによって配当でもらえる数％の利益より、ずっと大きな額の値動きが毎日起きているのです。
そのため投資家はよりキャピタルゲインを狙った投資を優先しますが、株が上がるか下がるかを短期的に予想するのは非常に難しいことです。
そして市場が下がり続ける相場では、損失を抱える投資家が増えてしまいます。
FX・仮想通貨・先物取引との違い
次に説明をするのは以下の投資方法です。
- FX(外国為替取引）：通貨同士の相対価値の変動を利用して差額で利益を上げる方法
- 仮想通貨：インターネット上で売買できる電子マネー。値動きが大きい特徴がある
- 先物取引：一定期間後の価格を予想して商品（貴金属や原油など）を売買する投資方法
これらの投資方法に共通するのは、キャピタルゲインだけを狙った投資方法だということです。
そしてもう一つの特徴は、自己資金にレバレッジをかけて数倍や数十倍の金額の取引ができることです。
そのため予想通りの値動きをすれば大きな利益を得られますが、反対にリスクも非常に高い投資です。
ひどい失敗の場合、1回の取引で資金が０になってしまいます。
例えばFXの場合は国と国の力関係の変化で、お互いの通貨の相対的な価値が変わります。
そのため政治的なイベントに左右されやすいので、政治経済のニュースを日々チェックして、そこから正確な予想を立てる必要があります。
JREITとの違い
JREITは「不動産投資信託」と呼ばれるもので、株式投資でも良く投資信託と同様のシステムです。
つまり多くの投資家から少額ずつ資金を集めて、不動産を購入してその賃貸収入などから分配金を分け合う形です。
不動産投資とJREITは扱っている対象は同じですが、以下のような違いがあります。
この表の「必要資金」で、JREITが「数万円～数十万程度」に対して、不動産投資は「数百万～数百億円程度」となっています。
金額の違いもありますが、大きく違うのはお金の性質です。
JREITは自己資金なのに対して、不動産投資の場合は銀行からの融資を利用します。
そして利回りはどちらも5％で大きくは変わらないのですが、資金の大きさでこれだけの差が生まれます。
JREITと不動産投資の年間収益例
- JREITの場合 10万円 × 5％ ＝5千円
- 不動産投資の場合 1000万円 × 5％ ＝50万円
これだけ見ると不動産投資が有利に見えますが、実際には空室や、物件の修理など出費が含まれていません。
JREITの場合は、自分が物件を管理する必要が無いので、これらの費用は不要です。
不動産投資のリスク・デメリット
ではここからより具体的に、不動産投資のリスクやデメリットを説明していきます。
不動産物件の経年劣化のリスク
不動産の価値は築年数が増えると低下します。
例えば3大都市圏の中古マンションの価格は、築年数で以下のように下落します。
特に新築から築20年までの間の、価格下落がはっきりしています。
不動産価値の下落で怖いのは、物件を購入したときに組んだローンが、物件売却時に返せなくなることです。
その場合、物件を手放せなくなるので、もしその物件の収益がマイナスだったら、永遠と負債を抱えるリスクがあります。
不動産投資につきまとうリスク
不動産投資は表面利回りだけで、物件を選ぶとその他のリスクで失敗するケースがあります。
不動産投資の失敗例
- 空室が多い物件だった/入居者が退室した
- 火事や地震で建物が破損した
- 損害賠償を求められた
- 住宅ローンの金利が上がった
- 入居者が家賃を滞納する
- 事故物件になった
これらのトラブルは事前の調査で、ある程度抑えることも出来ますが、完全に回避は難しいです。
流動性の低さ
不動産を売却して現金化するのは、株式やFXと違って期間が必要です。
不動産の買取業者に売り渡す場合で2週間程度、個人などに売却しようとするともっと長期間かかります。
何らかの理由で現金が必要になっても、すぐに売却できません。
手元資金が無くならないように、ある程度の準備をしておく必要があります。
ワンルームマンションは空室リスクが大きい
不動産投資を始める人の多くが、小規模のワンルームから投資を始めます。
ですがワンルームマンションが空室になると、収入が0になるので毎月持ち出しが発生します。
- ローン返済
- 管理費
- 修繕費
- 広告費
せっかく不動産投資して毎月家賃が手に入ると思ったのに、気づいたら貯金がみるみる減っていきます。
取引にかかる手間や経費が大変
不動産を売買するには、調査や手続きが何台にもステップがあります。
購入時には情報収集・物件調査から始まり、申し込みやローン審査などが続きます。
契約完了まで2、3か月を要します。
さらに必要な諸経費も様々なものがあります。
例えば中古マンション（2000万円）を購入した場合に、かかる費用は約200万円です。
不動産投資のメリット
前章で紹介したようにデメリットがある不動産投資ですが、ではなぜ不動産投資で富を築く人が多くいるのでしょう。
続いて不動産投資のメリットを順番に説明していきます。
安定した家賃収入
物件を購入するまでの手間がかかる不動産投資ですが、購入後はトラブルが無ければ安定した家賃が毎月入ってきます。
管理も信頼できる管理会社に任せておけば、維持管理に自分の時間をとられることはありません。
不動産の価格は株価のように乱高下しないので、しょっちゅう価格をチェックする必要もありません。
物件を改造して価値を高められる
安い投資物件を探してきて、自分や業者に依頼して修理・改造して物件に付加価値をつけることができます。
そうすれば家賃を上げられるので、自分で物件の利回りを高めることができます。
株式投資にはできないメリットです。
投資効率が高い
不動産投資は銀行でローンを組んで投資物件を購入します。
家賃収入が住宅ローンの支払いを上回れば、自己資金はほとんどなくても収益を上げられます。
株式投資の場合は、信用取引で元手の約3倍まで取引が可能ですが、手数料や貸株代がかかるのでインカムゲインはマイナスになってしまいます。
管理・運営を任せられる
投資物件を購入したら管理料を払って、管理会社に委託をします。
そうすると管理会社は以下の手続きを代行してくれます。
- 入居者募集
- 入退去や契約更新手続き
- クレームの対応
- 定期的な修繕工事
- 家賃の徴収
実績が豊富で、信頼できる担当者がいる管理会社を選ぶ必要があります。
投資でつながる。日本初のソーシャルトレーディング【アイデアブック】
不動産投資に向いている人と失敗する人とは
ここまで読んでみて、不動産投資に魅力を感じるでしょうか？
それとも「自分は株式投資やFXの方が向いているな」と思いましたか？
ここからは株式投資歴15年以上の私の見解を述べていきます。
40歳を過ぎると危険が大きい
もしあなたが40歳を過ぎたサラリーマンであれば、不動産投資はおすすめしません。
なぜなら住宅ローンが組みにくくなるからです。
同じ理由で自営業者やフリーランスは住宅ローンが組みにくいので、お勧めしません。
またもう一つ若いうちがおすすめというのには理由があります。
それは必要なノウハウを学ぶのに、必要な期間がかかるからです。
若いうちなら失敗から学ぶこともできますが、40歳を過ぎてから大きな失敗をすると立ち直りできない恐れがあります。
私もかつて強欲と無知で大失敗した過去があり、それが投資家として大きな勉強になった経験があります。
強みを持っていないと失敗する
株でもFXでも不動産投資でも、自分の強みを活かせる投資方法を選ぶべきだということです。
例えばあなたが自動車メーカー勤務なら、自動車関係の会社に投資すると他者より情報で有利になります。
不動産投資の場合なら、不動産関係の仕事をしている人なら、物件の調査に慣れている強みがあります。
あるいは経理の仕事をしていれば、損益計算に慣れていると強みがあります。
何の強みもない人が取り組んで、利益を出せるほど簡単な投資は存在しないと思います。
普通の人にはおすすめしない
どのような投資でも利益を生み出すのは簡単なことではありません。
なのでアドバンテージを持った分野で勝負するのが最善に方法だと考えます。
ですが強みがないなら、つみたてNISAでインデックス投資がおすすめです。
なぜなら利益は多くなくても勝率の高い投資方法だからです。
インデックス投資は長い歴史の中で、長期投資ならマイナスになったことの無い投資方法です。
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最後に
最後にこの記事をまとめます。
- 不動産投資は住宅ローンで資金を集めて、不動産を購入して家賃収入で利益を出す方法です
- 不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインがあります
- 株やFX、仮想通貨、先物取引、JREITとの違いは以下の通りです
①インカムゲイン重視
②資金効率が高い（借金が大きい）
③不動産の価格は安定的 - 不動産投資のリスク、デメリットは以下の通りです
①経年劣化
②空室、火災、地震、損害賠償など特有のトラブル
③流動性が低い
④取引の手間や経費が大きい - 不動産投資のメリットは以下の通りです
①安定した収入
②物件の価値を高められる
③投資効率が高い
⑤管理会社に委託できる - 不動産投資に向いている人はこんな人です
①20代、30代のサラリーマン
②不動産関係の仕事や、経理などで不動産に強みがある
③強みが無い人はインデックス投資がおすすめ
私自身は自宅の中古マンションの売買の経験はありますが、不動産投資の経験はありません。
その理由は私に不動産投資に関する強みが無かったからです。
まして不動産投資に取り組もうとする人が増えれば増えるほど、条件の良い物件は競争が激しくなります。
そうなると物件価格は上昇して、不動産投資で成功するのは難しいといえます。
一部の成功した人がネットなどでクローズアップされますが、その裏にはそれ以上の人が失敗して大きな損害を出しています。
なのでイメージや広告に影響されて、不動産投資に取り組みのは非常に危険だと考えます。
さらに詳しい投資に関する知見をこちらの記事でまとめています。
このブログでは節約・副業・投資に関する資産形成に役立つ情報を紹介しています。
一人でも多くの読者の方が、今日から豊かな人生設計を始めるきっかけになればと思っています。
良かったら気になる記事があれば、こちらから是非お読みください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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