JREITは小額から始められるので、個人が気軽に不動産投資をできるメリットがあります。
これまで多額の投資をしないとできなかった不動産投資が身近になりました。
ですがいきなり投資を始めるのではなく、まずはJREITの基本的な知識を知っておくと、リスクへの備えになります。
プロローグ
星野リゾートってコロナなのにお客さん結構入っているんだって。
これからも富裕層向けのホテルは伸びていくのかな？
それなら星野リゾートに投資してみよっか。
JREITで上場してるよ。
順調に値上がりしているみたい。
あとは、介護施設のJREITなんかも高齢化社会で今後伸びるかもね。
ふうん。
JREITって色んな種類があるのね。
この記事の内容を読むとこんなことが分かります。
- JREITの成り立ちや仕組みなど、基本的な知識について説明します
- JREITの投資方法の種類と、おすすめの方法を説明します
- JREITの種類について解説します
- 上場している個別のJREITの分類表を載せてあります
著者について
- 株式投資経験は15年以上、個別株・投資信託・ETF・Jリートの取引履歴が多数あります
- 節約、副業で貯めた資金をコツコツ投資、40歳で資産は4000万円オーバーしました
- Jリートは2019年から2年間継続運用中
・この記事を書いている私のプロフィールはこちらです。
- 節約と投資と副業が趣味の40代サラリーマン
- 仕事は原価計算などお金に関する仕事一筋
- 趣味が興じて簿記2級を独学で取得
- 4人家族で生活費は月27万円。資産は4千万
- 35歳でうつ病を経験し、会社に依存しない生き方に挑戦中
JREIT（リート）の種類や銘柄の特徴をわかりやすく比較します
JREITとは
JREITの発足は、もともとアメリカで1960年に誕生したリートがきっかけとなっています。
日本では2000年11月に「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正によって、不動産が投資信託の対象として登録されて、JREITが誕生しました。
JREITは以下の図のように、投資家が投資した資金を不動産投資法人が、不動産などを購入して運用します。
そして運用して得られた収益を、投資家に分配する仕組みになっています。
JREITの時価総額と銘柄数の推移
JREITは2001年から2008年までの間、その銘柄数と時価総額が右肩上がりに拡大してきました。（下グラフ参照）
2008年に起きたアメリカ発の世界金融危機による低迷時期がありましたが、2012年以降は再び銘柄数・時価総額は増加し続けています。
そして一般投資家の間でも、存在が認知されてきました。
JREITと株式投資の比較。メリットとデメリットは
時価総額が増加してきたJREITですが、株式投資との違いについて解説します。
JREITに投資するメリットは以下の通りです。
JREITのメリット
- 分配金が株式の配当金より比較的高い
- 毎月分配金を受け取ることができる
- 株式投資より不動産投資は長い歴史・実績がある
JREITに投資するデメリットは以下の通りです。
JREITのデメリット
- 値動きが激しい
- 分配金が安定しない
- 地震のリスクがある
- 割安感が無い
詳しくは別記事で解説しています。
JREITは3種類の投資方法がある
JREITに投資する場合、下記の3つの方法があります。
- 個別JREIT
個別の投資法人が上場させているREIT - ETF
東京証券所に上場しているREIT
複数の個別REITに分散投資している - 投資信託
証券会社や銀行が発行しているREIT
複数の個別REITに分散投資している
おすすめの投資方法は個別JREITです。
理由はETFと投資信託にかかる管理手数料が、個別JREITなら無料だからです。
その分、自分で銘柄を選ぶ必要がありますが、JREITは株式投資と比べて銘柄数が少ないので、投資信託を選ぶメリットが少ないからです。
JREITの銘柄数
個別のJREITは現在約60銘柄が上場しています。
60銘柄にはそれぞれ異なる特徴があるので、できるだけ特徴の異なる銘柄をいくつか選んで、分散投資するとリスクの軽減に繋がります。
次の章から、JREITの種類やそれぞれの特徴について解説していきます。
JREITは大きく2種類に分けられる
JREITは大きく分類すると、単一型と複合型に分かれます。
まずはこの大きな分類の違いについて説明をします。
単一用途型JREITの特徴
単一型JREITの特徴は、運営している不動産法人の投資タイプが、特定の不動産で構成されていることです。
例えばヘルスケア型の単一型のJREITの場合、介護施設や医療施設の物件に集中して投資をしています。
メリットは景気に左右されにくいことです。
高齢化社会によって、入居率があがって収益が増えれば分配金が増えやすくなります。
デメリットは逆に、好景気で恩恵が受けにくいことです。
例えば、都市部の地価が上がったり、観光ホテルが繁盛していても、その恩恵を受けられません。
複合用途型JREITの特徴
複合型のJREITは、複数の投資タイプにまたがる物件で構成されています。
特に3タイプ以上の不動産に投資していると、総合型JREITと呼ぶこともあります。
メリットは株式投資の分散投資と同じで、特定の業種の業績が落ち込んでも、別の業種で利益が出ていれば、全体での落ち込みが軽減されることです。
例えば、景気に敏感なオフィス関連のJREITと、景気の影響を受けにくいヘルスケア関連のJREITを同時に保有すれば、両方が同時に落ち込む可能性は低いので、リスク軽減になります。
デメリットはメリットの反対で、収益も平均化されるということです。
単一用途型JREITの種類
次に単一用途型のJREITの中で、投資対象の違いによる分類分けで説明します。
オフィス特化型JREIT
JREITで最初に上場した銘柄が、オフィスビルに特化したものでした。
オフィスビルは、賃料や空室率が分かりやすく証券化が容易だったためです。
そして、オフィスビルはJREIT全体の資産の約4割を占める最大の規模です。
オフィスビルの特徴は、賃貸契約が他の物件より短く、賃料が景気の動向を受けやすいことです。
コロナウイルスの影響で在宅勤務が定着すると、空室率の増加が進むため、収益にも影響が発生します。
住宅特化型JREIT
住居型のJREITは、オフィス型が都市部の物件に集中しているのに対して、地方都市など広いエリアにまたがって投資していることが特徴です。
オフィスと比べて、契約期間が長く、賃料が安定的で、景気変動や不動産市況の影響を受けにくくなっています。
コロナウイルスの影響で、値下がりが小さいことでも分かるように、ディフェンシブな資産とされています。
ホテル特化型JREIT
ホテル特化型のJREITは、ビジネスホテルから高級ホテル、旅館など様々な宿泊施設が対象になっています。
観光産業が近年順調に成長した中で大きく成長を上げました。
一方で、コロナウイルスの流行が起きると、真っ先に価格の値下がりと分配金の減配が起きました。
今後もコロナウイルスの影響が長引くと、賃料の減少は避けられず、倒産のリスクも高まります。
JREITは複数のホテルに投資しているため、1つのホテルの倒産が、すぐに致命的なダメージになるわけではありませんが、影響は避けられません。
物流特化型JREIT
物流施設は、高速道路のICや、空港や港エリアなど郊外に位置する物件が多くあります。
そのため、土地の値段が安いので、建物に関する減価償却が収益に対して大きい特徴があります。
その他には、スポンサー企業が総合商社や、外資系の物流施設開発企業が入っていて、サポートが充実している特徴があります。
ホテル型のJREITがコロナウイルスの流行で大きなダメージを受けたのに対して、物流型のJREITは巣ごもり需要によって、物流量自体が増えたことにより、収益を伸ばしています。
商業施設JREIT
商業施設型のJREITは、変動賃料を採用している場合では、景気の影響を受けやすい特徴があります。
商業施設には大きく分けて、郊外型と都市型に分けることが出来ます。
- 郊外型：イオンに代表される、スーパーと専門店を組み合わせた総合商業施設
- 都市型：主要都市の駅や、近接エリアにある商業施設で、景気の影響を受けやすい
いずれの商業施設もコロナウイルスの影響が長引けば、客足の戻りは鈍く賃料の低下リスクが発生してきます。
ヘルスケア型JREIT
医療施設や介護施設などの、ヘルスケア事業に関する施設に投資しています。
高齢化社会が進むと、今後さらにヘルスケア施設の増加が社会的に求められることになります。
具体的には2025年までに、2014年比で約2倍の高齢者向け住宅を整備する目標があります。
そのためヘルスケア施設のJREITは、景気に左右されにくいメリットがあります。
一方で社会インフラ的な立場であるため、収益自体は他の物件に比べて高くありません。
JREIT銘柄の種類と特徴
上場銘柄の種類
個別JREITそれぞれの分類、投資用途がどのようになっているか、下記の表にまとめました。
- コード：東京証券所で売買する時の証券番号
- 銘柄名：運営している投資法人の名称など
- 分類 ：投資用途が単一型か複合型か総合型か
- 用途区分：投資対象
- 決算期：決算発表の時期（分配金の発生時期）
投資でつながる。日本初のソーシャルトレーディング【アイデアブック】
上場銘柄の選び方
60もある上場銘柄の中で、どの銘柄を選べばよいのかについてご紹介します。
組み入れ資産の種類で選ぶ
オフィスやホテル、物流施設など投資対象が分散していると、コロナウィルスのような突然のトラブルでもダメージを軽減することができます。
そのため上場銘柄の用途区分が被らないように選定して、バランスをとるとリスクを下げることができます。
利回りで選ぶ
JREITは高い分配金利回りを目的に購入されるケースが多いため、利回りの高い銘柄の方が人気が出やすく値下がりしにくい傾向があります。
ただし予想利回りで判断をすると、次の決算で減配になって配当がもらえないようなトラブルもあります。
そのため運用状況も考慮して、選定するようにしましょう。
時価総額などの指標で選ぶ
さらに銘柄を選ぶうえで重要な指標に、「時価総額」「NAV倍率」「借入金比率」があります。
- 時価総額：株価に発行済株式数を乗じたもの
- NAV倍率：価格が1口当たりの純資産額の何倍かを示すもの
- 借入金比率：総資産に対して借入金がどれくらいあるかをあらわすもの
時価総額が大きいほどJREITの規模が大きいので信頼性が高く、NAV倍率が低いほど割安であるといえます。
また借入金比率は低いほど、倒産リスクが低くなるということが分かります。
最後に
最後にこの記事をまとめます。
- JREITは2000年に開始された、不動産投資を証券所で取引する仕組みです
- JREITは20012年以降、順調に時価総額を伸ばしています
- JREITは小額で不動産投資が出来て、株より配当利回りが良い傾向があります
- JREITは値動きが大きく、地震やコロナの影響を受けやすい特徴があります
- JREITに投資する方法は、個別銘柄・ETF・投資信託があり、管理料がかからないのは個別銘柄です
- 個別のJREITには大きく、単一型・複合型があります
- 単一型JREITには「オフィス型」「住居型」「ホテル型」「商業施設型」「物流施設型」「ヘルスケア施設型」があります
私は2019年からJREITに実際に投資をしてきました。
コロナウイルスによる影響を受ける前は、JREITは右肩上がりに値上がりをしましたが、2020年3月のコロナショックでは株式以上の暴落を経験しました。
特にホテルや商業施設関連のJREITの値下がりは目をふさぎたくなるほどでした。
その一件もあり、JREITへの投資を継続するかどうかを検討した結果、私は継続しない結論を出しました。
この先考えられるリスクや、デメリットを総合的に判断した結果です。
その理由や、私が実際にJREITに投資をした結果や感想などを、こちらの記事で詳しく解説しています。
さらに詳しい投資に関する知見をこちらの記事でまとめています。
このブログでは節約・副業・投資に関する資産形成に役立つ情報を紹介しています。
一人でも多くの読者の方が、今日から豊かな人生設計を始めるきっかけになればと思っています。
良かったら気になる記事があれば、こちらから是非お読みください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※関連記事です
←この記事がお役に立ちましたらクリックしていただけると励みになります
人気ブログランキング
←この記事がお役に立ちましたらクリックしていただけると励みになります
にほんブログ村
コメント