賃貸or分譲、新築or中古、都心or郊外・・あなたの住む家を選ぶときに大切にしていることは何ですか？
利便性や広さ、住み心地、機能性、安全性、周辺の環境などなど沢山のことがあると思いますが、コストの安さも非常に重要ですよね？
家賃は人生で一番高い買い物はマイホームなので、間違えるとその代償もとてつもなく大きくなります。
プロローグ
そろそろ子供も大きくなってきて家が手狭になってきたよね。
広い部屋に引っ越ししたいけど、賃貸と分譲はどっちが長期的に考えて節約になるんだろう？
すごく難しい問題だね。
それぞれにメリット・デメリットがあるから。
でもコストに関して考えれば、都市圏で暮らしているなら一番は中古マンションを買うことだと思うよ。
え？
賃貸だと管理費や住宅ローンが無いから安いんじゃないの？
それにマンションは管理費が高いから、持ち家のほうがいいんじゃないの？
この記事の内容を読むとこんなことが分かります。
- 収入に占める家賃の割合はどのくらい？
- 賃貸と分譲、新築と中古、一軒家とマンションで安く済む方法を調べました
⇒中古マンションを購入するのが一番安い
- 中古マンションを安く購入する方法をご紹介します
- 中古マンションを選ぶチェックポイントをご紹介します
- 住宅ローンで失敗しない方法をご紹介します
- 住宅ローン減税の制度について解説します
- 中古マンションの維持費を節約する方法をご説明します
- 家賃を下げるリスクと対策をご説明します
著者について
- 4人家族で生活費は月27万円に到達(家賃は月7万5千円）
- 節約・副業・投資を駆使して30代で資産4000万円に到達しました
- 2015年に中古マンションを購入して、賃貸マンションから引っ越ししました
・この記事を書いている私のプロフィールはこちらです。
- 節約と投資と副業が趣味の40代サラリーマン
- 仕事は原価計算などお金に関する仕事一筋
- 趣味が興じて簿記2級を独学で取得
- 4人家族で生活費は月27万円。資産は4千万
- 35歳でうつ病を経験し、会社に依存しない生き方に挑戦中
住居費を節約する方法を考える。住む家を間違えると一生家賃貧乏に！
住居費が家計費に占める割合
理想的な割合は30％以内であるとか、厳しいところでは25％以内などと言われています。
こちらは理想的な家計の割合ということで紹介されていたグラフになります。
このデータは5000人を超える相談者から、家計のやりくりが上手くいっている家庭を抽出したデータです。
毎月の手取収入が40万円なら住居費は10万円以下が望ましいということです。
ひとつの目安として参考にしてみてください。
住居費の総額
仮に10万円の住居費を、30歳から80歳まで支払ったときの総額は6000万円になります。
住居費がいかに大きな出費であるかが分かると思います。
そして住居費は他の出費と違って、節約が難しい点があります。
なぜなら家を購入した後では、簡単に売ることが出来ないからです。
仮に賃貸であっても、引越しや初期費用などがかかるので、節約したいからといってすぐに引っ越しできるものではありません。
そのため、住む家は十分に最初に検討してから選ぶ必要があります。
住居費を節約する家とは？
賃貸物件の住居費の特徴
賃貸物件にかかる住居費の種類
賃貸の場合にかかる住居費は家賃、駐車場代になります。
物件の場所や、年式などで相場が決まっています。
より安く済むためには、駅から遠く古い物件ということになりますが、その分利便性などが落ちます。
賃貸物件に住む注意点
ずっと賃貸物件に住み続けるなら、退職までに老後の賃貸料を貯めておく必要があります。
現役時代に家賃を貯めながら、それとは別に老後の家賃を貯めなければいけません。
意志が強くないとなかなか続けられません。
購入物件の場合なら、銀行が強制的に住宅ローンを引き落とすので、その必要がありません。
購入物件の住居費
購入物件にかかる住居費の種類
持ち家には賃貸より多くの種類の費用があります。
- 住宅ローン
- 管理費(マンションの場合）
- 修繕積立金(マンションの場合）
- 駐車場代(マンションの場合）
- 固定資産税
物件の価格は新築か中古か、駅近か郊外か、建築方式などで変わります。
購入物件を買う注意点
購入物件の場合は大地震や火災などで、住居が破損すると資産が減少します。
賃貸の場合は、住居が破損しても別の住居に引っ越せばよいので、自分の資産に影響はありません。
住宅ローンが残っているのに、新しい住居を探さなければいけません。
対策としては地震保険、火災保険に入る方法がありますが、全額保証されるわけではありません。
では次から実際にどういう家に住むのが、住居費が安くなるかを検証していきます。
具体的な比較検証
検証方法
より具体的に検証するために、実際に存在する物件で比較をします。
不公平にならないように、条件を揃えて以下のパターンを検証してみます。
- 間取りは4LDK、駅から徒歩10分、最寄り駅は岐阜駅(※)で検証しました
- ①賃貸マンション②分譲新築マンション③分譲中古マンション④新築一軒家⑤中古一軒家で比較しました
- 50年間同じ物件に住み続けた場合という前提で検証しています
- 物件は実際にある条件が近い物件で検証しています
- 住宅ローン金利は全期間(50年）0.7％、住宅ローン減税は省略して計算しています
(※)特に理由はありませんが、都心に近すぎると一軒家の物件がなくなるからです。
検証したモデル
計算にはすべて実在のモデル物件を使用しています (出展：SUUMO)
①賃貸マンション
②分譲新築マンション
③分譲中古マンション
④分譲新築一軒家
⑤分譲新築中古一軒家
検証結果
- 表示の単位はすべて万円です
- 住宅ローンはこちらで計算しています
- 50年住み続けた後の残存価値は考慮していません（判断が難しいため）
検証の結果、コスト面で最も住居費が安かったのは「分譲中古マンション」でした。
マンションの耐久性を考えると、築23年でも50年住み続けることは問題ありません。
賃貸なら50年の間に何回か引っ越し費用が掛かるよね。
一軒屋は木造だから1階立替が必要かもしれない。
その点マンションは修繕費は高いけど長く住めるね。
家賃を節約する中古マンションの買い方
家賃を節約する住宅ローンの使い方
変動金利か固定金利か
住宅ローンは全期間変動金利に設定しましょう。
理由は史上最低金利がまだまだ続きそうだからです。
こちらが住宅ローン金利の推移表です。
長期的に金利がどう動くかは不明ですが、当面は国内の景気動向は改善しそうにないので、史上最低水準が継続しそうですよね。
こうなると金利が低い変動金利の住宅ローンを組んだ方が節約が可能です。
住宅ローン減税を利用する
住宅ローン減税のしくみです。
住宅ローン減税とは
- 住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除(令和元年から13年に延長）
- 適用条件は床面積50ｍ２以上、借入金の返済期間が10年以上あること
- 1500万円の買い入れなら、1％の15万円が控除されるので、一般的な年収の場合は年間約2万5千が返ってきます
特に住宅ローン減税の期間は繰り上げ返済は行わないようにしましょう。
利用方法は確定申告の際に、下の絵の赤枠のように申請を行います。
住居費に含まれる管理費を確認する
マンションに住むとかかってくる費用を買う前に確認しておきましょう。
ときどき相場から外れた高い物件があるので要注意です。
- 管理費：管理人の人件費や清掃業者などに使う。相場は月1万5千円程度。
- 修繕積立金：修繕工事に備えるお金。相場は中古なら約1万2千円程度。
- 駐車場代：地域の相場と比較が必要です。
- インターネット代：マンションで加入しているなら料金を確認します。
固定資産税でポイントをもらう
毎年5月ごろになると、1年分の固定資産税の請求書が市町村から送られてきます。
支払方法はいくつかありますが、その中でお勧めはPayPay決済です。
理由は0.5％のポイント還元を受けられるからです。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
駅近で1階がお勧め
駅近がお勧めな理由
- 資産価値が下がりにくい
- 車が必要ない(首都圏の場合）
- 子供の進学選択肢が広がる
- 近くに商業施設が多い
駅から離れたほうが安い物件はありますが、資産価値が下がりやすいのでお勧めしません。
いざ売る時に需要も低いです。
マンションを買いたい人は合理性や利便性を要求する人が多いからです。
子供が高校受験や大学受験のときに家から通える学校が多いと便利だよ。
下宿になると仕送りが高額だし。
1階がお勧めな理由
- 管理費が安い（エレベーターの管理費を払わなくてよい）
- 値段が安くて需要がある
- エレベーター待ちが無い
- 上の階だと思い荷物、子供の抱っこなどがしんどい
- 上の階だと駅までかかる時間が長くなる
- 庭で趣味ができる
1階の良さはマンションの安全性と、一軒家の利便性を併せ持っているところです。
私はマンションの1階に住んでいて、駐車場もエントランスを通らず直通です。
上の階だと重い荷物を持っているときや、1階に降りて来てから忘れ物に気付いたときなど本当に大変だと思います。
マンションに眺望性を求める人は多いと思いますが、意外と住んでしまうと1週間もすると慣れてしまいますよ。
住居費以外にかかる費用
火災保険の選び方
火災保険は不動産業者におまかせにせず、自分で探す方が安くなります。
不動産業者は仲介手数料がかかるからです。
複数の会社で簡単に比較するサービスがこちらです。
火災保険の窓口：たった3分の入力で最大19社の見積もりが可能です。詳細はこちら
火災保険の条件でポイントとなるのは以下のようなことです。
- 補償額の設定：購入金額に設定します
- 家財の保証をつけるか：不要でOKです
- 地震保険の有無：つけたほうが良いです
あとは自分の条件を入力して最安値の見積もりを提示してきた会社と契約しましょう。
引越し費用の安くする方法
1番安くする方法は、軽トラックを借りて自分で行うことです。
それが難しいなら、相見積もりを取りましょう。
そして他社が出した見積もりより安価になるかどうか、地道に交渉をするのが近道です。
住居費を節約するために気を付けること
住居費を下げるために我慢をしない
いくら安くても自分が望む生活スタイルに合わない物件を選ぶのは止めましょう。
何十年も生活するのですから、不満が積み重なってしまいます。
気を付けるのはこんなことです。
①部屋の狭さを妥協しない
- 部屋の広さはどうにもなりませんので、現地で十分イメージしましょう。
- 家族を増やす計画があるなら、まだ賃貸で良いです。
②間取りは1人1部屋を確保する
③デザインや設備は我慢せずリフォームする
- せっかく住むのなら自分の趣味に合うお家にしましょう
④採光性、風通しを確保する
- 条件が悪いと住んでから結露がひどくてカビが生えるなんてことに
⑤周辺環境の悪いところは避ける
- 学校や公園の場所、治安・騒音、買い物場所、災害リスクなど考えましょう
こういった条件を揃えようとすると、購入価格が上がってしまいますが、マンションの価値になるので損ではありません。
もしマンションを売ろうと思ったときに高く売れるようになるよ。
いい物件は買い手も早く見つかるよ。
住居費が安い中古マンションを買うリスク
金利が上がるリスク
金利が上がってくると、一定の金利で賃貸の方が安くなります。
その場合は繰り上げ返済を行いましょう。
中古マンションに住めば生活費を抑えられている分、余裕ができているので繰り上げ返済が可能です。
転勤や海外赴任のリスク
賃貸に出しましょう。
駅近で家族向けのマンションは希少性があって借り手が見つかりやすいです。
そのためにも周辺環境のととのった物件を購入する必要があります。
最後に
最後にこの記事をまとめます。
- 家賃の収入に占める割合は25％が目安です
- コストで考えると中古マンションを購入して住むのがベストです
- 住宅ローンは『変動金利』、返済期間はマックスにしましょう
- 駅近で1階の物件がお勧めです
- 火災保険は自分で比較して選びましょう
- 家賃を安くするために価値の低いマンションを買うのは意味がありません
- 金利が上がったら繰り上げ返済をしましょう
- 転勤のときは賃貸に出しましょう
家賃の節約目線から中古マンションを購入する方法をお勧めしてきました。
私自身は2LDKの賃貸マンションに住んでいたのですが、4人家族になった段階で中古のマンションを購入しました。
月々12万円払っていた家賃の支払いが7万5千円に減ったうえに、広くて駅に近い場所に引っ越しできて生活の満足度が格段に上がりました。
ですが、良い物件はすぐに売れてしまうので、必要になってから探すと妥協が必要になってしまいます。
出来る限り早くから探し出すことをお勧めします。
さらに詳しい節約に関する知見をこちらの記事でまとめています。
このブログでは他にも生活に役立つ節約アイテムを紹介しています。
節約を始めるための手順をはじめ、資産形成に役立つ考え方を紹介しています。
一人でも多くの読者が、今日から豊かな人生設計を始めるきっかけになればと思っています。
良かったら気になる記事はこちらから探してみてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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